売却・地域情報

空室が埋まらない物件には、賃料・設備・立地の3層に「診断の順番」がある。表面利回りの陰に隠れた本質的な空室原因を、現場の実例とともに読み解く。

AIが家賃下落を予測できる時代でも、数字の外側にある「撤退コスト」「融資構造」「テナント属性」を見落とした投資判断は今も繰り返されている。

CF・節税・資産形成──同じ「1棟投資」でも目的によって選ぶ物件は別物。15年の現場経験から、投資目的別の物件選びの実情と判断基準を具体的に示す。

築年数と残存耐用年数は、表面利回りでは見えない融資・税務・出口の三層で収益を侵食する。数字の読み方を変えるだけで、同じ物件が別の顔を見せる。

融資条件の差がDSCRを0.2〜0.3動かし、同じ物件でもキャッシュフローが月10万円以上変わる。金利・期間・元利均等の組み合わせを読み解き、交渉で有利な条件を引き出す思考法を現場の視点で整理した。

融資期間の延長交渉でキャッシュフローを改善する具体的な方法と、その実情・成否を分ける要因を、中級投資家向けに数値根拠とともに解説。